A ampliação dos limites do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que passou a incluir famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, foi bem recebida pelo setor imobiliário. A medida amplia o alcance do crédito, destrava parte da demanda e tende a impulsionar lançamentos. Ainda assim, o sentimento de alguns agentes do segmento é de cautela, não pelas novas regras em si, mas por um fator paralelo que foi ventilado nas últimas semanas: a possibilidade de uso do segundo maior financiador do setor imobiliário, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), para quitação de dívidas.
Desde a última quinta (22) estão valendo limites maiores no Minha Casa, Minha Vida, que agora abrange famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil na Faixa 4, a última do programa. Também foram elevados os limites das outras três faixas, que compreendem famílias com renda de até R$ 9.300 e imóveis de até R$ 400 mil, além da uniformização das taxas de juros de todas as faixas em 0,99% ao mês e da extensão do prazo de amortização dos financiamentos de 60 meses para 71 meses.
No pano de fundo, o governo federal desenha uma estratégia para remediar, pelo menos parcialmente, o endividamento do país – que bateu recorde: 49,9% da renda das famílias brasileiras, segundo o Relatório de Estatísticas Monetárias e de Crédito divulgado nesta hoje (27). E um dos remédios cogitados pelo Ministério da Fazenda é justamente o FGTS.
A atualização mais recente da discussão foi veiculada na coluna de Mônica Bergamo, no jornal Folha de São Paulo, nesta segunda (27). Segundo a publicação, no âmbito da segunda edição do programa de renegociação de dívidas, o Desenrola 2.0, o FGTS só poderá ser usado para quitar dívidas se o saldo disponível no fundo servir para quitar completamente o débito do cidadão em questão – proposta bem menos ousada do que a anterior, de liberar até 20% do saldo do FGTS para a quitação de dívidas.
O fundo é um dos principais pilares do financiamento imobiliário no Brasil. Em 2025, o fundo respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos, considerando todos os segmentos, do comercial ao residencial, o equivalente a cerca de 43% do total, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). No estoque, são R$ 702 bilhões de uma carteira de R$ 6,23 trilhões, ou 27% do total — atrás apenas da poupança (SBPE), com 29%.
A maior parte dos recursos do FGTS está concentrada na habitação. Em 2026, o orçamento total do fundo soma R$ 160,5 bilhões, dos quais R$ 144,5 bilhões, ou quase 90%, são destinados ao setor. Dentro desse montante, aproximadamente R$ 13 bilhões são voltados a subsídios, que reduzem o valor de entrada e viabilizam a compra para famílias de menor renda.
Esse peso ajuda a explicar por que a possibilidade de liberar saques do FGTS para pagamento de dívidas gera apreensão no setor, especialmente em um momento em que o próprio MCMV amplia sua atuação, incluindo famílias de classe média com renda de até R$ 13 mil, e passa a demandar ainda mais recursos.
Para Anderson Moraes, diretor comercial da BRZ Empreendimentos, construtora especializada no segmento MCMV, o aumento dos limites do programa é positivo, mas não elimina os desafios da demanda e pode se tornar mais complexo se o funding for afetado.
“Mesmo com a ampliação da Faixa 3 do MCMV, os juros e o alto nível de endividamento da classe média continuam limitando o acesso aos imóveis de maior valor. Além disso, a proposta do governo de desviar os recursos do FGTS para o pagamento de dívidas drena recursos que hoje são estruturais para sustentar o programa. Nos nossos empreendimentos, cerca de 28% dos clientes usaram esse recurso na compra do imóvel. O debate, portanto, precisa ir além do estímulo ao crédito e encontrar um equilíbrio entre ampliar o acesso à moradia e preservar o financiamento habitacional no longo prazo”, avaliou.
A leitura de alguns é que, ao mesmo tempo em que o governo amplia o alcance do programa habitacional, também ventila uma frente que pode reduzir a capacidade de financiamento do próprio sistema. Como o FGTS é uma das principais fontes de crédito para o MCMV, qualquer mudança em sua destinação tem impacto direto sobre o setor.
Do lado institucional, a avaliação é de cautela. Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, afirma que ainda é preciso aguardar os estudos técnicos em andamento para avaliar a possibilidade de uso do FGTS na quitação de dívidas sem comprometer sua finalidade principal. Ele destaca que o fundo cumpre um papel estratégico ao mesmo tempo em que funciona como reserva do trabalhador e como base do financiamento habitacional e de projetos de infraestrutura.
Sobre as mudanças no MCMV, Pontual afirma que a entidade vê a revisão dos limites de forma positiva, por ampliar o número de famílias elegíveis ao financiamento com recursos do FGTS e impulsionar o setor imobiliário. Ao mesmo tempo, pondera que a expansão sustentável do crédito depende de uma redução estrutural das taxas de juros, o que reduziria o custo de financiamento e fortaleceria toda a cadeia.
Na prática, o setor vê um cenário de curto prazo favorável, com mais crédito e maior alcance do programa habitacional. Mas a combinação entre expansão do MCMV e possibilidade de novos saques do FGTS introduz uma incerteza relevante: até que ponto o principal motor do financiamento imobiliário conseguirá sustentar esse crescimento no longo prazo.
Um problema estrutural
Do ponto de vista estrutural, essa dependência do FGTS está ligada ao ambiente de juros elevados no Brasil, que limita o desenvolvimento de fontes privadas de financiamento. Para Rodolfo Olivo, professor de Economia e Finanças na FIA Business School, o modelo atual é consequência direta desse cenário.
“Temos no Brasil, um problema estrutural. O sistema financeiro como um todo é financiado pela poupança e FGTS. O que seria ideal para que esse tipo de política não fosse necessária? Taxa de juros menores, para que as construtoras pudessem buscar funding de outras maneiras, como as debêntures. Por mais que aguns desses papéis sejam isentos, é preciso que o emissor remunere o credor com uma taxa de pelo menos CDI mais algum prêmio. Na prática, isso representa um juro ultrapassa 15%. Nesse nível, pensando no financiamento da ponta, para o consumidor final, adicionando risco e spread, cobraria-se 2% de juros ao mês. É impraticável”, explica.
Nesse contexto, o FGTS cumpre um papel central, ainda que apresente limitações. “Olhando para o FGTS, ele tem sim a sua nobreza e o seu papel social. O lado ruim é que remunera muito mal quem tem dinheiro parado lá. O tesouro paga 15% de juros para quem compra títulos públicos. O FGTS é remunerado a 3%, não pagando nem a inflação muitas vezes.”
Além disso, mudanças no mercado de trabalho afetam a capacidade de expansão do fundo. “O que tem corrido nos últimos anos: expansão grande do mercado de trabalho fora da CLT – MEI, aplicativos, informalidade. A base de recolhimento do FGTS não cresce na velocidade do mercado de trabalho, além das questões demográficas de envelhecimento e diminuição da população economicamente ativa.”
Na avaliação de Olivo, uma redução estrutural dos juros seria o caminho para diminuir a dependência do FGTS e permitir que o setor acesse outras fontes de financiamento. “Ou seja, para resolver a questão estrutural, a gente precisaria de uma taxa de juros de 5%, 6%, 7% ao ano – como ocorre no Chile. Aí o setor por si só conseguiria captar crédito pagando 5%, 6%, 7% e emprestar a 12% – que é o valor do juro no financiamento imobiliário atualmente. Isso resolveria a dependência do FGTS, sobretudo quando pensamos em financiamento para a classe média.”
Enquanto esse cenário não se materializa, o fundo segue como o principal motor do crédito imobiliário — mas cada vez mais pressionado por diferentes usos. Olivo lembra que, nos últimos anos, o FGTS passou a ser utilizado em diversas frentes, o que indica uma mudança de visão sobre seu papel. “A partir do temer – que abriu a porta das mexidas no FGTS, com o saque do saldo das contas inativas. Na pandemia houve saque também. Existe o saque aniversário. São atitudes nobres socialmente, mas que apontam para essa tendência de que o FGTS não deve permanecer ali paradinho, como ficamos acostumados. Então entendo o receio das construtoras.”
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