A escassez de terrenos e a busca por exclusividade faz com que os imóveis de luxo em São Paulo apresentem uma valorização dez vezes acima da média na capital paulista. De acordo com relatório de mercado da MBRAS, referência no mercado imobiliário de luxo, as casas com valor acima de R$ 3 milhões registraram taxa média de crescimento anual (CAGR) de 21,7% entre 2023 e 2026, enquanto a média de residências da capital ficou em 2% ao ano.
O levantamento se refere às transações de compra e venda de imóveis premium nos Jardins (Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulistano), Itaim Bibi, Vila Olímpia, Vila Nova Conceição, Moema, Campo Belo, Brooklin e Cidade Jardim.
Dados do Instituto Brasileiro de Valores Imobiliários (IBVI) apontam que a valorização está concentrada nos anos mais recentes. O segmento premium saltou de uma variação de 7% ao ano entre 2016 e 2022 para 21,7% entre 2023 e 2026.
| Período | 2023 – 2026 | 2016 – 2022 |
| Casas de Luxo (MBRAS) | 21,70% | 7% |
| Casas em SP (geral) | 2% | 5,60% |
| Todos os imóveis SP | 3% | 1,90% |
Essa valorização contrasta com os indicadores mais amplos da capital. Segundo o Índice FipeZAP, a variação média dos preços de venda residencial na cidade como um todo foi de 4,69% em 2023, 6,56% em 2024 e 4,56% em 2025.
Em paralelo, dados do Secovi-SP ilustram o avanço paulatino dos lançamentos de padrões mais comuns, cujo preço médio do metro quadrado subiu de R$ 13.652 em 2022 para R$ 18.636 em 2025, sem considerar os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida.
‘Universo wellness’
Para entender a resiliência e força do segmento premium, mesmo em contextos econômicos desafiadores, é preciso olhar além dos números e observar o que atrai o público deste setor. Em um cenário de escassez de terrenos, essas propriedades ganharam status de reserva de valor de longo prazo e passaram a ser tratadas como ativos patrimoniais estratégicos.
A demanda é ancorada no “universo wellness”, uma tendência global que prioriza a máxima qualidade de vida e bem-estar dentro do próprio ambiente residencial, segundo a MBRAS.
Os compradores de alto poder aquisitivo buscam a integração entre natureza, lazer e privacidade, o que se reflete na busca por grandes áreas verdes privativas, sofisticada infraestrutura esportiva e espaços destinados a SPA.
A dinâmica que espelha ícones internacionais como Indian Creek, a ilha privada em Miami apelidada de “Bunker dos Bilionários”, cujas características ditam o padrão observado hoje em redutos paulistanos como Cidade Jardim e Jardim Europa.
As transações imobiliárias mais recentes não foram divulgadas por questão de sigilo de negócios, mas essas regiões abrigam residências de destaque que podem ilustrar a que se refere o segmento premium.
Confira, abaixo, as residências de destaque da curadoria MBRAS, selecionadas a partir de um levantamento técnico baseado em dados de IPTU:
1. Residência Neoclássica no Cidade Jardim
A propriedade no Jardim Everest possui o maior terreno do levantamento, com 21.862 m² de área total e 10.868 m² de área construída. A construção neoclássica de cinco andares foi projetada pelo arquiteto Alain Raynaud e conta com 130 cômodos atendidos por nove elevadores. É a única da seleção que tem um heliponto homologado privado.
O projeto externo inclui piscina olímpica aquecida e paisagismo de Roberto Burle Marx, inspirado no Palácio de Versalhes.
2. Museu particular no Jardim Europa
Construída em um terreno de 10.000 m² no Jardim Europa, esta residência tem 5.000 m² de área construída e projeto original de 1935, por Jacques Pilon. A estrutura passou por restauro e ampliação na década de 1990 para abrigar um acervo de arte particular que contém desde antiguidades egípcias e arte sacra até mobiliário do período imperial e obras de grandes mestres internacionais. O imóvel era conhecido como “Casa Manchete”, por ter pertencido à família Bloch, fundadora e proprietária do Grupo Manchete (que incluía a TV Manchete e a Revista Manchete).
3. Residência com ampla fachada no Jardim Europa
Esta unidade no Jardim Europa conta com um terreno de 10.000 m² e área construída de aproximadamente 3.304 m². O diferencial técnico do projeto é a sua fachada horizontal com mais de 80 metros de extensão. A infraestrutura interna é integrada por murais de Di Cavalcanti, enquanto a área externa é equipada para atividades esportivas, com campo de futebol gramado, quadra de tênis oficial e academia de grande porte. A residência pertence a um ex-governador de São Paulo.
4. Projeto Modernista no Cidade Jardim
No bairro Cidade Jardim há um exemplar de 3.500 m² da arquitetura modernista sobre um terreno de 10.000 m². A construção tem o conceito de “casa suspensa”, apoiada em estruturas metálicas e concreto aparente. Os amplos vãos de vidro permitem a integração visual com a topografia do lote e a preservação da vegetação nativa. O projeto é reconhecido pela execução técnica que prioriza a entrada de luz natural e a ventilação cruzada e hoje abriga um instituto.
5. Residência com Estilo Toscano no Cidade Jardim
Com foco em alta densidade construtiva, esta propriedade possui um terreno de 5.166 m² e uma área construída de 5.053 m². A arquitetura remete ao estilo toscano, com acabamentos em mármore e madeira trabalhada. Os diferenciais técnicos incluem uma adega climatizada com capacidade para 7.000 garrafas. É uma das maiores adegas e uma das mais caras do país. Além de uma galeria interna projetada para abrigar um acervo de cerca de 300 obras de arte, incluindo nomes como Portinari e Volpi.
6. Propriedade no Cidade Jardim
Esta residência no bairro Cidade Jardim possui um terreno de 5.000 m² e 4.500 m² de área construída. Localizada em uma esquina próxima ao Shopping Cidade Jardim, possui um skyline exclusivo para o verde do bairro. A planta foi estruturada com alas independentes para hóspedes e serviços, visando atender recepções corporativas. O sistema de segurança é o diferencial do ativo, contando com monitoramento de nível avançado.
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