Mesmo diante de um ambiente macroeconômico desafiador, com taxas de juros elevadas e perspectiva de um ciclo de corte mais curto na taxa Selic, o mercado de escritórios corporativos em São Paulo demonstra operar sob uma lógica própria. Os dados do primeiro trimestre confirmam que mais de 80 mil metros quadrados foram ocupados na capital paulista, impulsionando a taxa de vacância para 16%, o menor patamar registrado nos últimos seis anos.
De acordo com Claudia Divani, coordenadora de Escritórios e Serviços para Ocupantes, o indicador de vacância segue uma trajetória de recuo há cerca de três anos. A taxa, que se encontrava em 23% no segundo trimestre de 2023, passou para 19% no primeiro trimestre de 2025 e encerrou o ano passado em 17%, confirmando a continuidade da tendência de queda com os atuais 16%.
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Já a análise da área ocupada indica uma tendência de longo prazo, apesar do descolamento do resultado do mesmo período do ano passado. Em 2023, foram 61 mil metros quadrados ocupados no primeiro trimestre do ano. Em 2024, foram 72 mil. Em 2025, a absorção bruta atingiu 132 metros quadrados. Segundo Divani, essa ocupação fora da curva se deveu à concretização de quatro locações individuais acima de 8 mil metros quadrados concentradas em um único trimestre.
Estratégia de longo prazo e o retorno presencial
O movimento atual não se resume à troca de endereço ou atualização para edifícios de maior qualidade (“flight to quality”), embora este vetor continue relevante em grandes contratos de relocação, segundo Divani. Na análise da especialista, esse volume de absorção líquida em patamares positivos mostra um crescimento orgânico da ocupação e uma expansão real da área utilizada pelas empresas no mercado como um todo.
“Nossa percepção é que as empresas estão tomando decisões com horizonte de médio e longo prazo, priorizando eficiência operacional, posicionamento estratégico e retenção de talentos”, afirma Divani.
Além disso, a coordenadora vê um movimento de antecipação das empresas frente à escassez de espaço. “Em regiões onde a escassez de grandes lajes já é evidente, os inquilinos entendem que esperar pode significar perder a oportunidade de garantir o espaço adequado às suas necessidades. A isso se soma o fortalecimento do trabalho presencial, que resgata o escritório como ferramenta de cultura e integração corporativa. Mais pessoas no escritório se traduz em mais demanda por espaço”, avalia.
Mesmo nas organizações que adotam modelos híbridos, Divani observa a ampliação de áreas colaborativas, de convivência e de suporte à cultura, o que sustenta ou até eleva a necessidade de metragem física de forma independente do crescimento do quadro total de funcionários.
Pressão de preços na Faria Lima
A forte demanda, combinada à baixa oferta em eixos estratégicos, tem exercido intensa pressão sobre os valores de locação. As transações de maior porte no período concentraram-se nas regiões do Itaim Bibi, Nova Faria Lima e Chucri Zaidan, impulsionadas prioritariamente por corporações dos setores farmacêutico, de tecnologia e de e-commerce, apontam os dados da Colliers.
Nos eixos da Nova Faria Lima e da avenida Presidente Juscelino Kubitschek (JK), os preços pedidos já chegam à marca de R$ 300 por metro quadrado ao mês. As locações têm ocorrido em prédios recém-disponibilizados ou que oferecem lajes contíguas nesses endereços bastante disputados, sublinhando a estratégia dos ocupantes em capturar oportunidades pontuais.
Essa valorização acentuada evidencia a extrema heterogeneidade do mercado corporativo paulistano. A média de locação para edifícios de classe A e A+ nas regiões primárias está em R$ 96 por metro quadrado ao mês.
Esse valor médio é puxado para baixo pelo desempenho de eixos que sofrem com maior desocupação, especificamente as regiões de Santo Amaro e da Marginal Pinheiros, onde os preços operam abaixo de R$ 50 por metro quadrado ao mês, configurando uma diferença de até seis vezes em relação aos polos mais caros da cidade.
Em Santo Amaro, o preço médio pedido é de R$ 32 por metro quadrado ao mês com uma taxa de vacância de 65%, enquanto a Marginal Pinheiros registra valor médio de R$ 47 por metro quadrado ao mês e desocupação de 47%.
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Busca por novos endereços e imóveis premium
A concentração da procura nos eixos premium reflete dois movimentos simultâneos. O primeiro, de caráter estrutural, mostra que os altos custos e a escassez de lajes amplas nos centros consolidados acabam também direcionando parte da demanda para áreas adjacentes que dispõem de preços mais competitivos e melhor oferta de espaço.
O segundo movimento une a busca pela qualidade do ativo às oportunidades de mercado. As empresas buscam empreendimentos modernos, classificados como A+, A ou edifícios boutique, que integram tecnologias avançadas, lajes eficientes e certificações de sustentabilidade reconhecidas, a exemplo dos selos LEED e Fitwel.
Essas propriedades entregam maior eficiência energética e operacional, gerando custos condominiais mais competitivos e racionalizando as despesas totais de ocupação. Por demandarem menos mão de obra para manutenção privativa e apresentarem menor consumo de materiais, o custo total — que engloba aluguel, condomínio e IPTU — mantém a atratividade do ativo ao longo do tempo, mitigando o impacto do aluguel mais elevado.
Contudo, as particularidades regionais devem ser ponderadas, aponta Divani, visto que certos mercados possuem taxas de condomínio substancialmente superiores a outros. Além da infraestrutura do prédio, os ocupantes exigem diferenciais competitivos voltados ao bem-estar dos talentos, como facilidade de acesso, transporte público nas imediações e uma rede consolidada de serviços no entorno, incluindo bancos, restaurantes, farmácias e comércio.
Perspectivas para 2026
O mapa de interesse corporativo na capital não se restringe apenas aos endereços tradicionalmente premium. O mercado se prepara para um novo ciclo de entregas focado em suprir a exigência por edifícios com lajes eficientes e infraestrutura de ponta.
Atualmente, a cidade contabiliza cerca de 416 mil metros quadrados em obras distribuídos em seis torres. Destas, duas já se encontram integralmente pré-locadas antes mesmo da conclusão das obras, ambas localizadas na região de Pinheiros.
O cronograma de entrega indica que as seis torres previstas para entrar no mercado ainda ao longo de 2026 somam cerca de 258 mil metros quadrados. Para os anos seguintes, o ritmo de novas ofertas diminui, com projeção de acréscimo de 75 mil metros quadrados em 2027 e de 83 mil metros quadrados no decorrer de 2028.
Para Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, o desempenho no começo deste ano atesta uma transformação profunda no setor. “Observamos um avanço consistente na ocupação e uma retomada mais clara da demanda por escritórios de alto padrão em São Paulo. Esse movimento não é apenas pontual, mas reflete uma reavaliação estratégica das empresas sobre seus espaços corporativos”, afirma o executivo.
A perspectiva da consultoria aponta para a manutenção desse panorama positivo pelo restante de 2026, influenciando diretamente a dinâmica de disponibilidade e os custos corporativos. “Com a redução da vacância e a concentração da demanda em regiões específicas, vemos espaço para novas valorizações, especialmente nos ativos mais bem localizados”, conclui Betancourt.
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