Apesar do avanço gradual do crédito com garantia de imóvel (CGI) no Brasil, o produto ainda enfrenta barreiras culturais, operacionais e de conhecimento que limitam seu uso em maior escala. A avaliação é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apresentada pela presidente da entidade, Priscilla Ciolli, durante coletiva de imprensa que aconteceu nesta terça-feira, 27, em São Paulo.
Em 2025, o estoque total do produto manteve trajetória de crescimento, expandindo 22% em relação a 2024, para R$ 29,9 bilhões, com valor médio dos empréstimos de R$ 264 mil, LTV (indicador que mostra a proporção do empréstimo em relação ao valor da garantia) médio de 34% e prazo médio de 13 anos.
O número de novas concessões de CGI, contudo, caiu 14,4% no ano passado em relação ao ano anterior, para R$ 11,48 bilhões – revertendo a aceleração de 58,5% vista em 2024 versus 2023.
O CGI segue como uma alternativa de financiamento com custo mais baixo do que linhas sem garantia real, podendo ser utilizado para diferentes finalidades, como investimento no negócio próprio, reformas, consolidação de dívidas e necessidades emergenciais.
Porém, na avaliação de Priscilla Ciolli, um dos principais entraves para a sua popularização é o comportamento do consumidor brasileiro, historicamente avesso a utilizar o imóvel como garantia em operações de crédito. “Existe uma cultura muito forte de preservação desse patrimônio. O brasileiro prefere tomar um empréstimo com juros um pouco mais altos versus colocar em risco a casa”, disse.
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Educação financeira e complexidade operacional
Outro fator apontado pela Abecip é a complexidade do processo em comparação ao crédito tradicional. Diferentemente de empréstimos pessoais, que podem ser liberados rapidamente, o CGI exige etapas adicionais, como análise documental, avaliação do imóvel e registro em cartório, o que pode afastar os consumidores com necessidade imediata de recursos.
Segundo Ciolli, esse conjunto de fatores reforça a necessidade de um esforço educacional maior por parte do mercado financeiro. “É um produto que faz sentido econômico, mas ainda é pouco conhecido. O mercado precisa aprender a usar o CGI e o consumidor precisa entender melhor suas vantagens”, afirmou.
A Abecip avalia que o novo Marco Legal das Garantias representou um avanço importante ao simplificar e dar mais segurança aos processos de constituição e execução de garantias imobiliárias. A nova legislação abriu espaço, inclusive, para operações em que imóveis já alienados possam ser utilizados como base para novas concessões de crédito.
Contudo, mudanças regulatórias, por si só, não são suficientes para destravar o mercado. “É quase impossível esse produto não crescer, porque ele tem taxa de juros menor, prazo maior e valores aprovados mais altos. É uma questão da gente ir construindo esse movimento no mercado”, explicou a presidente da Abecip.
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