O mercado logístico brasileiro encerrou 2025 com indicadores que revelam a forte demanda no setor, que deve se manter em 2026, sobretudo no raio de 30 km de São Paulo – cuja procura deve aumentar ainda mais com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária.
O estoque total dos condomínios logísticos atingiu 43,7 milhões de metros quadrados (m²) no ano passado, um avanço de 8% em relação ao ano anterior, com uma taxa de vacância de apenas 7,3%, segundo dados do Grupo EREA, especializado em real estate logístico, compartilhados com o InfoMoney em exclusividade.
Enquanto isso, os polos logísticos nos Raios de 30 km e 15 km de São Paulo, regiões que concentram a maioria dos condomínios logísticos de alto padrão, devido à proximidade com maior mercado consumidor do país, viram o estoque total disparar 10% e 18% em 2025, respectivamente, a 12,3 milhões de m² e 1,6 milhão de m².
Já o novo estoque aumentou 43% no total, chegando a 3,4 milhões de m², embalado pelo salto de 89% no Raio de 30 km de São Paulo, a 1,2 milhão de m², e pela explosão de 1.109% no Raio de 15 km, para 300 mil m².
“A nossa leitura é que os preços de locação devem continuar subindo”, afirma Clarissa Etcheverry, sócia-fundadora do Grupo EREA. “No ano passado, os aluguéis de galpões no Brasil aumentaram, em média, 11%. Como o IPCA acumulado foi de 4,26%, isso representa um ganho real de 6,7% acima da inflação.”
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Segundo a executiva, esse movimento é ainda mais intenso na região metropolitana de São Paulo. “Quando olhamos para o chamado ‘Raio 30 Km’, os preços subiram 17%, ou seja, 12,7% de ganho real acima da inflação. E a nossa expectativa é de continuidade desse movimento, porque a demanda deve ser predominantemente puxada pelo consumo, pelo e-commerce e pela terceirização das operações logísticas”, diz.
Apesar dessa entrada maciça de área, o preço médio pedido nessas regiões próximas à capital subiu para R$ 44,4/m², refletindo a disposição dos inquilinos em pagar mais por economias operacionais no transporte.
Inquilinos de peso
Representantes do e-commerce e dos operadores logísticos concentram mais da metade das locações dos galpões, sendo considerados os principais clientes do setor no país e respondendo por participações de 34% e 35%, respectivamente, nas locações no ano passado.
E quanto mais próximo da capital paulista, mais os dois setores concentram participação nos galpões. Em 2025, no Raio 30 km de São Paulo, o e-commerce ficou com 54% das locações e os operadores logísticos, 19%; e no Raio de 15 km, o e-commerce concentrou 45% de participação e os 3PL, 36%.
Expectativas para 2026
Apesar de alguns indicadores macroeconômicos desafiadores, como os juros altos encarecendo o crédito no país e a guerra tarifária mundo afora, os executivos do Grupo EREA acreditam na manutenção da demanda aquecida no segmento.
No Raio 30 km, o preço pedido para o estoque futuro especulativo (áreas em construção ainda não locadas) é de R$ 44/m², um valor consideravelmente acima da média de R$ 35,6/m² praticada em 2025. No Raio 15 km, a expectativa é de um leve aumento a R$ 45,40/m², contra os R$ 44,40/m² praticados, em média, no ano anterior.
Segundo estimativas do ERA, cerca de 3,5 milhões de m² sejam adicionados aos estoques dos condomínios logísticos no país, uma redução de 11% em relação aos 3,42 milhões de m² de 2025, mas com maior aquecimento da área mais relevante do setor.
“Quando focamos no Raio 30 km e no Raio 15 km, recortes da Grande São Paulo, o quadro se inverte. A previsão é que os lançamentos no Raio 30 km, o principal termômetro do setor, crescem 15%, para 1,35 milhão de m². No Raio 15 km, a expectativa é de alta de 21%, para 303 mil m². E a ocupação já está elevada: 61% do novo estoque do Raio 30 Km já está pré-alocado ou em fase avançada de negociação para pré-alocação”, completa.
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O impacto da Reforma Tributária
A grande virada para 2026 reside na mudança do modelo de tributação da origem para o destino final, imposta pela Reforma Tributária, segundo os executivos da companhia.
Historicamente, indústrias e varejistas – que hoje ocupam o terceiro e o quarto lugar na lista dos clientes com maior participação nos condomínios logísticos – se instalavam em regiões remotas para capturar benefícios fiscais, aceitando custos logísticos mais altos, uma lógica que será alterada pela reforma.
“O benefício fiscal que você tinha em colocar a sua operação, seja de indústria, distribuição ou varejo, longe do consumidor final era o benefício que pagava a conta, ou seja, colocar a operação em locais com pouca densidade de consumidores gerava um benefício tão grande que valia a pena transportar o produto por uma longa distância”, explica Etcheverry.
Com o fim progressivo desses incentivos, a eficiência logística passará a ser o fator determinante e os polos mais próximos às capitais serão ainda mais disputados. “Todas as empresas começaram a fazer a conta: vou perder o benefício fiscal e continuar tendo um custo de transporte alto, porque estou longe do destino final do crédito. A partir de que momento passa a valer a pena trazer a minha operação, que hoje está em outro estado, para perto de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba ou de outros grandes centros, para reduzir o custo de transporte? Veremos, progressivamente, mudanças de posicionamento das operações ao longo do calendário de transição da Reforma, de 2026 a 2033”, finaliza Leandro Bassoi, CEO do EREA.
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