A locação temporária via plataformas digitais, popularizadas por Airbnb e Booking, está na mira de novas regulamentações e restrições em capitais brasileiras. As medidas vão desde a tributação das operações até a proibição de anúncios de determinados tipos de imóveis nos sites, num momento em que o país registra recordes no turismo — em 2025, foram 9 milhões de visitantes de outros países, aumento de 40% sobre 2024.
Somente no Rio, a cidade que mais recebe turistas no país, há cerca de 43 mil anúncios no Airbnb, e mais de 80% são de espaços inteiros (o restante é de aluguel de quartos), segundo dados do Inside Airbnb. Aquecido, o mercado tem impactado o desenvolvimento imobiliário no município, com a construção de empreendimentos focados em “estúdios” para locação temporária, ao mesmo tempo em que gera conflitos de vizinhança, muda relações urbanas e pode afetar a oferta de habitação para moradia de quem vive na cidade.
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De olho nisso, a Câmara Municipal do Rio passou a discutir uma regulamentação específica. Inicialmente, a proposta previa a restrição desse tipo de oferta na orla da Zona Sul, mas, após discussões, as regras devem ser menos rígidas. A principal novidade é a criação de um cadastro de unidades voltadas para a locação temporária, em que os anfitriões terão de informar dados sobre os imóveis e os hóspedes. Também se delega aos condomínios a permissão — ou não — da atividade.
Com isso, argumenta o relator da proposta, o vereador Salvino Oliveira (PSD), o município poderá ter mais informações sobre o real tamanho do mercado de locação temporária, o que pode ajudar na elaboração de políticas públicas voltadas para moradia, a infraestrutura urbana e segurança.
— O primeiro passo é garantir o compartilhamento de dados, para o poder público planejar a política pública. A segunda questão é a segurança. Se acontece um crime, as polícias precisam disparar um e-mail para todas as plataformas, para saber de onde surgiu esse hóspede — explica.
Outros países
O Airbnb já foi regulamentado em várias grandes cidades dos Estados Unidos, da Europa e da América Latina, pelo impacto nos preços dos aluguéis tradicionais. Em Nova York, por exemplo, é proibido o aluguel de curta duração de imóveis inteiros; em Barcelona, o plano é extinguir a locação temporária completamente até 2028; e na Cidade do México há um projeto em discussão para restringir esse tipo de aluguel.
Pesquisa de doutorado da arquiteta e urbanista Josiane Andrade, da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), analisou o impacto da locação temporária via Airbnb em municípios litorâneos do Brasil, e estudou o caso do Rio. Ela constatou a enorme predominância de unidades destinadas à locação via Airbnb concentrada em bairros da Zona Sul. Em Ipanema, foram 3.045 anúncios de unidades inteiras no Airbnb, o que representa 58,4% do total de domicílios particulares permanentes alugados. Ou seja, mais da metade dos imóveis disponíveis para aluguel no bairro estão sendo absorvidos pela plataforma. Em Copacabana, a pesquisa identificou 10.783 anúncios no Airbnb.
— São imóveis que poderiam ser disponibilizados para aluguel convencional, ao menos em parte. Por ser área turística, provavelmente alguns imóveis são usados para segunda residência ou eram anteriormente para locação, pois isso sempre foi forte no Rio. A plataforma expande e organiza o que já acontecia, mas existe a possibilidade de se repetir o fenômeno que aconteceu em outros países, de os valores dos aluguéis subirem por conta da escassez de imóvel para locação tradicional — diz Josiane.
Em outubro do ano passado, Salvador sancionou a cobrança de ISS sobre as locações temporárias, a exemplo de Petrópolis (RJ), Ponta Grossa (PR) e Olímpia (SP).
O Airbnb briga na Justiça contra a lei de Petrópolis desde 2022, mas no ano passado o Tribunal de Justiça do Rio validou o recolhimento de ISS sobre as locações realizadas no município pelas plataformas digitais.
Em São Paulo, onde fica sua sede no Brasil, o Airbnb recolhe ISS apenas sobre serviços de tecnologia. Na Câmara municipal, a CPI da Habitação de Interesse Social (HIS) investiga o uso indevido de moradias populares, construídas com incentivos fiscais, para aluguéis de curta temporada na plataforma. As unidades devem ser destinadas, por lei, a quem ganha até 6 salários mínimos, mas tornou-se comum a venda de apartamentos — geralmente de 20 a 40 metros quadrados — para investidores do segmento de locação temporária.
Carla Comarella, líder de relações institucionais e governamentais do Airbnb no Brasil, disse na CPI que a plataforma excluirá anúncios de unidades HIS, mas alegou ser necessária uma lista oficial e detalhada da prefeitura para identificar os imóveis, o que ainda não aconteceu.
Em nota, a Prefeitura de São Paulo afirma que o uso das moradias em desacordo com a lei “pode gerar responsabilização legal inclusive para agentes envolvidos na intermediação ou divulgação das ofertas”.
Em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9.379 imóveis disponíveis por plataformas digitais na cidade, 95% no Airbnb, e argumenta que a cobrança de ISS “promove justiça fiscal e a isonomia no setor” assegurando “a concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais, como hotéis e pousadas, que sempre contribuíram com as obrigações municipais”. O imposto, porém, ainda não é cobrado pois é necessária a regulamentação pela prefeitura.
Em nota, o Airbnb argumenta que a plataforma promove “locação por temporada” prevista na Lei do Inquilinato, que não deveria estar sujeita ao ISS, e diz que a Reforma Tributária já prevê que seus serviços passarão a ser tributados pelos novos impostos CBS e IBS. A empresa afirma que “iniciativas de cidades que confundem a locação por temporada com serviço de hospedagem podem gerar insegurança jurídica” e sugere uma “ação coordenada em âmbito nacional” sobre o tema, não iniciativas locais.
Direito de propriedade
O Airbnb diz que “restringir a locação viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel”, e cita um estudo — feito pela própria plataforma — mostrando que “quase 30% dos anfitriões são aposentados, mais de 55% com renda obtida no Airbnb que os ajuda a continuar morando em suas casas, e quase 45% disponibilizam suas acomodações para pagar suas contas”.
Já a Booking.com informa que “acompanha as discussões sobre regulamentação de aluguéis de curta temporada” e diz acreditar que “regras claras e equilibradas são importantes para o desenvolvimento sustentável do setor, considerando viajantes, parceiros e comunidades locais”.
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